Da Gewiss a Porto Vecchio. L’eredità pesante di Bosatelli

Un campione industriale che genera cassa, margini e utili record. E, accanto, un progetto immobiliare che assorbe risorse, accumula ritardi e mette così sotto pressione i conti. Il gruppo Bosatelli oggi vive dentro questa contraddizione: da un lato la solidità di Gewiss, dall’altro Chorus Life, la scommessa urbana voluta da Domenico Bosatelli che potrebbe trasformarsi nel vero banco di prova per il futuro della holding.

La costruzione di quello che è un vero gioiello industriale, e che ha consacrato Domenico Bosatelli come uno dei più grandi imprenditori del nostro paese, risale al 1970. Oggi Gewiss è leader internazionale dell’elettrotecnica e ha raggiunto un fatturato di 554,8 milioni (nel 2024) con una marginalità del 19,3% e un utile netto di oltre 76 milioni. Da dieci anni i ricavi crescono stabilmente – dal 2014 ad oggi sono raddoppiati – e la marginalità non scende mai sotto il 15%, grazie ad un modello da operatore ‘integrato’.

Ma anche gli imprenditori più lungimiranti possono esporsi a rischi quando si avventurano fuori dal loro core business. Negli ultimi anni della sua vita il Cavaliere – che è scomparso nel giugno 2022 – si è dedicato alla rigenerazione urbana, immaginando quartieri smart dove generazioni diverse potessero convivere condividendo spazi e servizi. Un sogno che oggi rischia di trasformarsi in un’eredità pesante per il figlio Fabio Bosatelli, alla guida del gruppo, e per il resto della famiglia.

Il progetto simbolo di questa visione è Chorus Life, a Bergamo: 70.000 mq di area industriale dismessa rigenerata a due chilometri dal centro. La filosofia alla base dell’iniziativa era chiara fin dall'inizio: creare «un modello di città per il terzo millennio dove le tre generazioni possono vivere, socializzare e crescere insieme condividendo lo stesso spazio». Un progetto sul quale Bosatelli avrebbe provato a convincere anche importantissimi nomi dell’imprenditoria bergamasca i cui cuori, però, non si sarebbero scaldati di fronte all’idea, e che alla fine avrebbero scelto di non aderire.

Quando il piano fu presentato, nel novembre 2017, si puntava all’inaugurazione nel 2022. L’apertura effettiva è arrivata però solo a fine 2024, e con un investimento lievitato da 120 a circa 500 milioni. Nel frattempo sono cambiate anche alcune scelte strategiche: gli appartamenti inclusi nel progetto, inizialmente destinati alla vendita, sono stati convertiti in built-to-rent, un affitto comprensivo di arredi e forniture. Una formula che secondo alcuni analisti potrebbe assicurare rendimenti costanti e rivalutazione nel lungo periodo. Ma oggi alcuni osservatori riferiscono che circa metà degli alloggi sarebbe ancora vuota. Certo non aiutano i prezzi a cui vengono offerte le abitazioni: 1.611 euro al mese per un bilocale da 64-69 mq, 1.900 euro per un trilocale da 100-103 mq. Da Costim Real Estate precisano che «si è definita un’offerta commerciale differenziata, destinando la metà dei 74 appartamenti alle locazioni ordinarie e transitorie e per il residuo 50% allo short-let (case vacanze) con un’offerta integrata e gestite dall’Hotel Radisson Blue. Allo stato attuale l’occupancy raggiunta è all’80%, con una sempre maggior richiesta (8 appartamenti sono a canone convenzionato).

Passeggiando nel quartiere non si può che percepire un certo senso di angoscia. E se il freddo non rende più piacevole il giro, a complicare le cose è anche il fatto che non si trova neanche un bar dove bere un caffè al chiuso. L’unica soluzione è fermarsi al chioschetto di yogurt che coraggiosamente offre bevande congelate agli avventori. Avventori che, a dire la verità, nel pomeriggio della nostra visita si contavano sulle dita di una mano. Due di loro ci spiegano che «quando il palazzetto o l’arena sono chiusi, sembra chiudere pure il quartiere». Da Costim ci rispondono che «valutare ChorusLife esclusivamente sulla base dei picchi di affluenza legati ai grandi eventi non restituisce pienamente la funzione urbana del progetto. Fin dall’apertura ufficiale, il quartiere ha registrato un interesse diffuso: negli opening weekend hanno attraversato l’area oltre 60.000 persone. Nel corso degli ultimi 12 mesi, il quartiere ha contato un'affluenza media mensile di 65mila persone, a cui si aggiungono oltre 90 mila spettatori legati alla programmazione della ChorusLife Arena». A portare un po’ più di movimento, potrebbe essere la mega spa che verrà inaugurata domani (15 gennaio), mentre l’hotel Radisson da 107 camere, con tariffe da circa 175 euro a notte, ad oggi mostra ampia disponibilità nei più vicini weekend. I negozi e locali pare siano pochi per scelta dello stesso Bosatelli, che non voleva trasformare l’area in un centro commerciale: un grande ma deserto Ovs, una pizzeria RossoPomodoro, un supermercato Dm, il nostro chioschetto-yogurteria e poco altro.

Eppure la riuscita di Chorus Life è rilevante per tutto il gruppo. La struttura societaria fa capo alla holding Polifin, che controlla Gewiss, Costim (sviluppo immobiliare) e ChorusLife (costruzione residenziale e non). Polifin presenta una struttura finanziaria complessivamente solida, con un patrimonio netto di 625 milioni che costituisce un elemento di stabilità per il gruppo. La Pfn di 190 milioni, rapportata all’Ebitda consolidato di 78 milioni, porta l’indicatore Pfn/Ebitda a 2,4: un livello che colloca la holding in una fascia di leva che richiede attenzione ma che rimane sostenibile. Intanto sono state effettuate significative svalutazioni: oltre 95,8 milioni complessivi, fra le quali figurano quelle su Costim e Chorus Life, motivate dall’esigenza di riflettere un valore recuperabile più prudente rispetto agli investimenti effettuati. È stato anche realizzato un aumento di capitale di 65,5 milioni in Costim, necessario per rafforzare la struttura finanziaria della controllata e sostenere il progetto Chorus Life. Interventi che indicano la presenza di aree del portafoglio che assorbono risorse anziché generarle, con possibili implicazioni sulla redditività e sulla capacità futura di ridurre l’indebitamento. L’azienda spiega che «in linea con i principi della contabilità prudente, il Gruppo ha effettuato svalutazioni e gestito scadenze finanziarie in modo responsabile, pianificando proroghe per consentire ai progetti di entrare gradualmente a regime».

A compensare queste aree di criticità c’è la straordinaria solidità di Gewiss, che si conferma il principale contributore alla redditività del gruppo con 76,1 milioni di utile, a fronte dei quali spiccano le perdite ingenti delle altre due partecipate rilevanti – Chorus Life (-13,1 milioni) e Costim (-50 milioni). È evidente quindi che l’utile di Polifin, pari a 14,6 milioni, deriva quasi interamente dalla performance della sua società industriale di punta, mentre alcune controllate operano ancora in modo strutturalmente negativo. Da questo punto di vista per la società «l’attività di sviluppo immobiliare e di rigenerazione urbana, per natura, presenta fasi di investimento e risultati economici negativi nelle prime fasi, come emerge dalle voci su Costim e ChorusLife. Questo non indica fragilità, ma è coerente con un modello industriale orientato al value creation di lungo periodo». E, continua l’azienda, «in un gruppo integrato come Polifin, è naturale che la componente industriale e quella di sviluppo abbiano profili economici differenti: una fornisce stabilità e capacità di investimento, l’altra realizza progetti di impatto sociale e urbanistico a lungo termine».

A sorprendere, oggi, è la volontà del gruppo di replicare il modello ChorusLife, nonostante l’iniziativa a Bergamo non sia ancora a regime. Sono state annunciate iniziative a Pietra Ligure e a Milano Linate – raccontate nell’articolo in basso a destra – , ma il vero banco di prova sembra essere la riqualificazione dell’area di Porto Vecchio a Trieste: 200.000 mq, con una proposta di partenariato pubblico-privato capitanata da Costim che vale 620 milioni, più di cinque volte l’investimento preventivato in origine per il progetto bergamasco. Il che basta a far comprendere la portata della scommessa.

Un impegno che sta alimentando ampio scetticismo sia nella città orobica sia in quella giuliana. Sia perché Porto Vecchio attende da 50 anni un progetto di vera riqualificazione, ma pure perché le spalle di Costim non sembrano abbastanza larghe. Ci si aspettava che approdasse in città un colosso internazionale, e invece arriva un imprenditore che ha ereditato da suo padre un progetto immobiliare ancora incompleto a poche centinaia di chilometri di distanza.

Costim sarebbe in cerca di altri soci finanziatori da far entrare nel progetto, non senza difficoltà. Ad oggi non ci sarebbero trattative avanzate in corso, ma solo interessi sulla carta che stentano a concretizzarsi. Nel mentre si prende tempo: la gara per il progetto doveva essere bandita già nel corso del 2025, mentre oggi si punta ad aprirla entro la fine dell’anno in corso. «La ricerca di alleanze non è un segnale di stallo – segnala l’azienda –, ma una prassi consolidata nei progetti di rigenerazione complessi, pensati per avere impatti duraturi e non per semplici operazioni speculative. Ad oggi, la nostra proposta è stata approvata in Consiglio Comunale ed è in corso di ultimazione la Conferenza dei Servizi indetta dal Comune. L’obiettivo è procedere verso una gara pubblica sulla Proposta presentata da Costim indetta dal Comune entro il primo semestre del 2026». Qualcuno sulla sponda triestina teme già che sarà un nuovo nulla di fatto. Qualcun altro, sul fronte bergamasco, addirittura lo spera, a tutela della salute futura del gruppo dei Bosatelli.