Casa, cala domanda da Usa e Germania. Ma crescono borghi e nuovi mercati

Meno bandiere a stelle e strisce sulle richieste d’acquisto, più accenti europei e nuove provenienze. Il 2025 del mattone made in Italy visto dall’estero non è un anno di frenata ma di cambio di passo. I numeri, letti in controluce, raccontano un mercato che si sta riorganizzando: meno dipendenza dai grandi bacini storici, più frammentazione geografica, maggiore attenzione ai prezzi e – soprattutto – una nuova centralità dei territori fuori dai radar del turismo di massa.

Secondo l’analisi annuale di Gate-away.com, nel 2025 le richieste di immobili in Italia da parte di acquirenti esteri hanno registrato una lieve flessione complessiva (-5,89% rispetto al 2024). Un dato che, preso da solo, rischia però di essere fuorviante. Se si allarga lo sguardo, emerge infatti un trend di fondo ancora decisamente positivo: negli ultimi cinque anni le richieste dall’estero sono cresciute del 65,19%, segno di un interesse strutturale che non viene meno ma che si trasforma.

Il rallentamento è dovuto in larga parte alla contrazione di due mercati chiave. Gli Stati Uniti, pur restando il primo Paese di provenienza con il 25% delle richieste totali, segnano nel 2025 un calo netto (-21,6%). Una flessione che pesa sull’intero dato aggregato: depurando il mercato dalla sola domanda statunitense, l’andamento complessivo risulterebbe infatti sostanzialmente stabile, se non leggermente positivo. In discesa anche la Germania (-13,6%), altro pilastro storico dell’interesse immobiliare verso il Bel Paese. Alla base, spiegano gli analisti, fattori macroeconomici e geopolitici che spingono molti investitori a rimandare decisioni di lungo periodo e ad adottare un approccio più prudente.

Mentre i grandi bacini tradizionali rallentano, altri accelerano. Il Regno Unito consolida il suo ruolo di secondo mercato con una crescita del +23,23%, seguito dalla Francia (+4,73%). Crescono in modo significativo anche le richieste inviate da stranieri già presenti in Italia (+18,58%), segnale di un turismo che sempre più spesso evolve in progetto di acquisto. Ancora più dinamico il fronte dei mercati emergenti o finora marginali: Spagna, Grecia, Repubblica Ceca, Romania, Brasile, Argentina, India e Messico registrano aumenti sostenuti rispetto al 2024. Una domanda più frammentata, spesso legata a budget contenuti e alla ricerca di aree meno inflazionate. Fa storia a sé l’incremento progressivo dagli Emirati Arabi Uniti, concentrato prevalentemente sul segmento lusso.

-5,9% Calo domanda estera 2025
+65% Crescita ultimi cinque anni
-22% Flessione richieste dagli Usa
+23% Crescita mercato Regno Unito

Anche la geografia dell’interesse sta cambiando. La Toscana resta la regione più desiderata (14,77% delle richieste), ma nel 2025 arretra su base annua (-17,76%), così come Liguria, Lombardia e Umbria. Non è un segnale di disaffezione, quanto piuttosto l’effetto di mercati maturi e costosi che iniziano a mostrare segni di saturazione. Parallelamente, emergono nuove aree: il Trentino-Alto Adige cresce del +44,29%, spinto da qualità della vita e prospettive di lungo periodo; il Friuli-Venezia Giulia segna un +27,52%, percepito come alternativa più accessibile nel Nord-Est; il Piemonte (+11,27%) beneficia dell’attrattività di Langhe, Monferrato e laghi. In crescita anche Basilicata e Veneto, intercettando una domanda orientata all’autenticità e a contesti meno affollati.

Il fenomeno diventa ancora più evidente scendendo al livello locale. A trainare non sono le grandi città iconiche, ma province e comuni medio-piccoli. Vercelli, Novara, Biella, Fermo, Viterbo, Napoli e Bergamo registrano crescite a doppia cifra, raccontando un’Italia “diffusa” che conquista acquirenti in cerca di qualità della vita e prezzi sostenibili. Ostuni si conferma per il secondo anno consecutivo il comune più richiesto d’Italia, affiancata da nomi ormai noti come Noto e Scalea, ma anche da località meno scontate: Caltagirone, Nizza Monferrato, Chiusa Sclafani, Semproniano, fino a diversi centri dei laghi lombardi e piemontesi.

Sul fronte dei grandi centri urbani, Roma guida la classifica grazie all’effetto Giubileo (+44,69%), mentre Firenze, Genova e Milano chiudono l’anno in lieve calo. In controtendenza Torino e Bari, entrambe in forte crescita.

Lato prezzi, il valore medio dell’immobile richiesto sale lievemente a 428.622 euro (+1,27%), ma aumenta il peso delle richieste sotto i 100.000 euro e calano le fasce medio-alte. È il segnale di una domanda internazionale meno speculativa e più orientata a progetti di vita. «Il 2025 non è un anno di crisi, ma di trasformazione profonda», sintetizza Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. Una trasformazione che sta ridisegnando la mappa dell’interesse estero verso il nostro Paese – e aprendo opportunità nuove per territori rimasti a lungo ai margini.